Оценка АЗС

Для чего необходимо выполнять оценку АЗС

Необходимость в оценке АЗС и последующем получении отчета может возникнуть у владельца станции по ряду причин, среди которых:

• вычисление реальной рыночной цены для успешного проведения сделок;
• принятие ряда деловых решений, включая финансовые и инвестиционные;
• определение справедливой арендной платы, если собственник планирует предоставлять саму станцию или ее оборудование в аренду третьим лицам;
• выполнение бизнес-операций, включая куплю, продажу и, при необходимости, раздел (при возникновении тех или иных имущественных споров);
• идентификация кредитоспособности объекта и вероятности получения кредита под залог имущества;
• Определение размера уставного капитала и проведение операций с акциями (их выпуск, покупка, продажа, процедура переоценки);
• уменьшение налоговой нагрузки на предприятие (пересчет налогового бремени согласно обновленной рыночной стоимости АЗС, особенно если она по ряду причин снизилась) с момента открытия станции.

Наличие отчета об оценке АЗС важно, так как впоследствии этот документ понадобится предоставлять в органы налоговой инспекции, банки, а также демонстрировать потенциальным инвесторам, акционерам и кредиторам.

К особым целям, преследуемым процедурой оценки АЗС в 2023, можно отнести обязательное страхование ОСОПО. Оно напрямую связано с вероятностью возникновения чрезвычайно опасной ситуации на данном объекте, ведь здесь хранятся большие объемы горючего. В подавляющем большинстве случаев заказчикам, планирующим выполнение оценочных мероприятий, необходимо услышать реальную рыночную цену конкретной АЗС. Тем не менее в ходе калькуляции залога для кредита ряд банков может дополнительно запросить данные о ликвидационной и утилизационной цене данного объекта.

Список документов для реализации оценочных мероприятий АЗС

Чтобы выполнить проверку в полной мере, специалистам оценочной компании важно наличие следующих документов и справок:

• подтверждение права владения либо договор об аренде на отрезок земли, оборудованный под АЗС;
• бумаги с информацией об улучшении участка;
• список движимого имущества и документы на каждый из объектов;
• данные о поставщиках нефтепродуктов;
• список объектов, которые были возведены на территории АЗС, с отметками о сроках введения в эксплуатацию и их балансовой цене;
• справка о тратах на обслуживание и эксплуатацию АЗС;
• справка о стоимости нефтепродуктов и объемах продаж за последние 2 года;
• справка о закупочном ценнике топлива за последние 2 года;
• справка о дополнительно реализуемых товарах и предлагаемых услугах;
• справка об обременениях на имущественные объекты или документ, подтверждающий отсутствие таковых;
• точные реквизиты компании, от лица которой заказывается данная экспертиза.

Что влияет на стоимость автозаправочной станции

Каковы основные факторы, используемые при оценке АЗС? Для начала стоит отметить, что все автозаправочные станции можно классифицировать по параметру цены на 3 большие группы. Это:

• простые АЗС;
• АЗС среднего класса;
• АЗС высшего класса.

Стандартные АЗС реализуют самые популярные и востребованные топливные марки. Как правило, на их территории зафиксирована одна постройка (обычно это операторная). Их частое месторасположение – сельская местность, небольшие населенные пункты.

АЗС среднего класса предлагают потребителю более широкий ассортимент бензина, включая АИ-95 и АИ-98. Иногда здесь могут быть предусмотрены заправочные навесы, предназначающиеся для грузовых транспортных средств. Помимо операторской, на территории этого предприятия может функционировать небольшой магазин с запчастями и маслами. Месторасположение таких АЗС – мегаполисы и трассы межобластного уровня.

АЗС высшего класса представляют собой заправочные комплексы с развитой инфраструктурой. Здесь посетителям доступен обширный набор топлива, а также ряд дополнительных сервисов (кофейня, газетный киоск, мойка автомобиля и пр.).

Соответственно, первый фактор, влияющий на определение рыночного ценника заправочной станции, ‒ ее тип и развитость инфраструктуры. В ходе оценки для залога более существенную роль играет наличие дополнительных опций на территории (киоски, магазины, мойки, банкоматы, автоматы с кофе и чаем), нежели размеры самого участка.

Помимо категории АЗС, на результаты проводимой проверки может влиять ряд дополнительных факторов, среди которых:

• локализация и качество дорожного полотна близ станции;
• наличие конкурентов поблизости;
• репутация АЗС и ценник бренда;
• сроки эксплуатации оборудования и реальная степень его износа (функционирование АЗС на протяжении 8-10 лет без замены оборудования может потребовать его модернизации или обновления, что также впоследствии окажет влияние на рыночный ценник).

Основные методы проверки АЗС

Специалисты оценочных компаний при оценке АЗС применяют следующие методы проверки:

1. Оценка доходным подходом.
2. Затратный метод.
3. Сравнительный метод.

Если станция характеризуется высокой доходностью, оптимально применить доходный метод для определения ее точной рыночной стоимости. При этом уточняется ее валовой доход, затем вычисляется объем операционных расходов, а после этого определяется показатель чистого операционного дохода и выявляется реальная рыночная цена.

При затратном методе АЗС оценивается как имущественный комплекс. В процессе такой проверки внимание специалистов направлено на выявление стоимости всего имущества, включая движимое и недвижимое, степень износа оборудования, планирование затрат на модернизацию станции.

При сравнительном методе оценки специалисты ориентируются в основном на такие показатели, как цена аренды и реализации автозаправочной станции на вторичном рынке, а также прайс-листы с отметками о ценах на оборудование, схожее с оборудованием заказчика. Для выявления действительной рыночной стоимости эксперты используют ценовые мультипликаторы. Это показатели, отражающие степень зависимости рыночного ценника предприятия от его основных показателей (объем продаж, уровень дохода, цена на материальные активы). Среди наиболее важных мультипликаторов выступают такие пары, как «Цена и Суточная выручка», «Цена и Среднесуточные продажи», «Цена и Доход за год».

Такая процедура, как оценка АЗС, является основополагающей в работе оценочных компаний в связи со спецификой объекта, который подвергается оценке. Как и всякое иное предприятие, характеризующееся высокой ликвидностью, автозаправочная станция зачастую принимает прямое участие в ряде сделок, что, несомненно, требует точного определения ее реальной рыночной цены.