Брокеридж торговых центров в свою очередь также оказывает прямое влияние на имидж и посещаемость, а следовательно на уровень арендных ставок и другие факторы. Концепция ТЦ включает разработку технических особенностей (тип торгового центра), конфигурацию участка, зонирование, состав арендаторов и экономический анализ покупательских потоков (целевые группы покупателей или портрет покупателя).
Классификация торговых центров определяется по следующим типам:
|
Наименование |
Микрорайонный торговый центр (Convenience center) |
Районный торговый центр (Neighborhood center) |
Окружной торговый центр (Community center) |
Региональный торговый центр (Super community center) |
Суперрегиональный (Super Regional Center) |
|
Расположение |
5-15 минутах пешей доступности от центральных улиц и дорожных магистралей |
5-15 минут транспортной доступности |
10-30 минут транспортной доступности |
Зона охвата 10 - 30 км (20-30 минут) |
Зона охвата 15 - 50 км (30-40 минут) |
|
Аудитория (количество покупателей) |
до 10 000 человек |
5 000 - 40 000 человек |
40 000 - 150 000 человек |
свыше 150 000 человек |
свыше 250 000 человек |
|
Торговая площадь |
от 1500 до 3000 кв.м. |
от 3000 до 10000 кв.м. |
от 9000 до 47 000 кв.м. |
от 25 000 до 90 000 кв.м (в среднем 40 000 кв.м) |
Является подтипом регионального и может иметь площадь от 30 000 до 250 000 тыс. |
|
Наличие якорного арендатора |
В большинстве случаев минимаркет |
Якорными арендаторами выступают сетевые продуктовые супермаркеты, а мини-якорями универсальные магазины, аптечные пункты (супермаркеты) |
Основными арендаторами выступают дискаунтеры, универсальные и специализированные магазины, и детские магазины |
Число якорей (универсальные магазины полной линии, включая модную одежду и массовые марки) от 2-х на более чем 50% всех площадей. |
Число якорей исчисляется от 3-х универсальных магазинов полного ассортимента. Средняя площадь одного якорного арендатора 9 тыс. кв.м |
|
Виды деятельности |
Осуществляется торговля товарами первой необходимости, а также оказываются услуги повседневного спроса (мелкий ремонт, химчистка и др.) |
Торговля товарами повседневного спроса (хозтовары, продовольствие и др.), а также услуги (парикмахерские, ремонт одежды/обуви, развлечения (боулинг, детские центры развития, кинотеатры) и др.) |
Торговля широким спектром товаров (бытовая техника, оборудование, женская, детская и мужская одежда). Данная категория ТЦ характеризуется глубоким ассортиментом и широким интервалом цен. |
Торговля широким ассортиментов товаров и услуг (мебель, одежда, товары для дома), местами для отдыха и развлечений. |
Торговля товарами и услугами сопоставимыми с региональными ТЦ, в т.ч. Размещение флагманских магазинов известных брендов |
|
Пример |
Крупные административные центры или продовольственные магазины постройки до 2000-х годов |
Например, «Москворечье», «Фестиваль», «Золотой Вавилон Ясенево» и др. |
К примеру, Dream House, «Пятая Авеню», «Невский» «Аэродром» и др. |
Пример, «Европарк», Retail Park, «Гранд Палас». |
Например, «Остров Мечты», МФК KVARTAL WEST, ТПУ «Селигерская». |
Последнее время создание концепции новых площадей происходит с учетом следующих маркетинговых тенденций:
- мультифункциональность комплексов;
- увеличивается роль развлекательного сектора;
- уделяется внимание специализации ТЦ;
- развитие рынка франчайзинга;
- спрос на площади, построенные по международным стандартам.
Критерии выбора объектов арендаторами:
- Предпочтение ТЦ с продуманной и сформированной концепцией;
- Рыночные ставки, основанные на ожидаемой прибыли, без переплат за локацию объекта или арендуемого помещения в объекте;
- Подтвержденная заполняемость объекта на основании сформированного портфеля арендаторов;
- Анализ надежности и известности якорей;
- Анализ локации и предпочтение действующим объектам, где производится ротация арендаторов.
Сегодня одна из основных опор концепции ТЦ построена на повышении комфортности пребывания посетителей. В связи с чем, ТЦ формируют комфортные галереи с зонами отдыха, удобный паркинг и навигацию.
По концептуальной составляющей ТЦ, необходимо разделить на:
Специализированный торговый центр (Specialty center). Якорем является магазин бытовой техники, мебели, товаров для спорта и отдыха, или товаров для дома (например «Три кита», «Мебельный континент», «СпортЭкстрим»).
Центр моды (Fashion Centеr). Якорем в данном центре являются магазины одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Зона охвата превышает 15 км, из-за того что представленные в них магазины – узкоспециализированные, известные в национальном масштабе, ради посещения которых покупатели готовы преодолевать значительные расстояния. Торговые центры моды, находятся в центре города, кварталах элитной жилой недвижимости, и часто занимают первые этажи в торгово-офисных центрах (например, «Петровский пассаж», «Наутилус», «Москвичка», «ЦУМ», «ГУМ», «Гранд-Палас»).
Тематический /Фестивальный центр (Theme / Festival Center) – якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины парфюмерии, одежды, обуви, сувениров, ювелирные магазины, магазины бижутерии) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, в историческом центре города. Такие ТЦ воспроизводят историческую картину или предлагают уникальную атмосферу.
Пауэр-центр (Power Centеr): площадь центра от 20 000 кв.м до 60 000 кв.м; минимум один крупный якорь. Чаще всего универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 8 000 – 10 000 кв.м; более трех мини-якорных арендаторов, площадью от 1 500 кв.м; небольшое количество магазинов занимающих общую площадь до 1 000 кв.м или 10-12% от общей торговой площади. Такие торговые центры представляют раздельные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U». По охвату покупателей сопоставимы с региональным или суперрегиональным торговым комплексам. Примером является «ВэйМарт».
Центры фирменной торговли и центры распродаж (Outlet Center, Discount Center). В таких ТЦ якорными арендаторами выступают: дискаунтеры одежды и обуви, бытовой техники. Чаще всего происходит концентрация магазинов фирменной торговли товаров общего потребления международных компаний.
Центры фирменной торговли располагаются на определенном удалении от региональных и суперрегиональных торговых центров, чтобы не конкурировать с товарами собственных брэндов новых коллекций.
Торгово-развлекательный центр: якорными арендаторами выступают магазины одежды и обуви, развлекательные центры и зона фудкорта. В качестве сопутствующих выступают магазины аксессуаров, сфера услуг. Примером являются ТРЦ «Вегас», ТРЦ «Авиапарк».
Торгово-общественный центр представляет собой многофункциональный центр обеспечивающий повседневное обслуживание населения прилегающих микрорайонов. Якорным арендатором выступают детские клубы, спортивные клубы, гостиницы. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды и обуви, детские товары. Пример - «Владимирский пассаж», «Лотте-плаза».
Важными функциональными техническими требованиями являются:
- вертикальная навигация потоков;
- удобство разгрузки и доставки товаров арендаторами;
- отсутствие необходимости полного остекления фасадов;
- высокие нагрузки по электроэнергии;
- высокая кратность воздухообмена;
- соответствие стандартам определенного концепцией типа.
