Суть коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость представляет собой нежилые объекты, которые применяют для осуществления предпринимательской деятельности и получения прибыли. Они состоят из нескольких ведущих типов недвижимости производственного, складского, офисного, торгового, свободного предназначения.
К коммерческой недвижимости относят:
- технические сооружения;
- отдельно возведенные здания, используемые в качестве складов, офисов, торговых и производственных помещений;
- нежилые помещения, имеющие свободное предназначение;
- незавершенное строительство;
- отдельно взятые помещения внутри здания;
- определенные участки земных недр;
- комплексы, имеющие общественное предназначение (офисные центры, торгово-развлекательные объекты);
- воздушные, морские и речные суда;
- площадки под застройку;
- автозаправочные станции;
- объекты культуры;
- объекты временного проживания и гостиничная недвижимость.
Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости
Определить рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости с максимальной степенью достоверности удастся, если брать во внимание целый комплекс факторов, а именно:
- расположение объектов;
- присутствие конкурентов;
- разновидность помещения и его предназначение;
- наличие транспортной доступности;
- общая площадь объекта;
- техническое состояние и оборудование помещений;
- площадь примыкающего участка земли;
- наличие других индивидуальных факторов, увеличивающих коммерческую ценность помещения.
Современный рынок коммерческой недвижимости представлен объектами, которые могут находиться в государственной либо коммунальной собственности. Зачастую предоставляется возможность их арендовать, однако и в этом случае не обойтись без оценки.
Проведение независимой экспертизы с целью определения рыночной стоимости заданного объекта является обязательным этапом в процессе подготовки и подачи документов в компетентные органы. Эта величина является расчетной базой при определении размера арендной платы.
Стоимость объекта недвижимости на рынке находится в прямой зависимости от суммы дохода, которую он приносит, а также присутствия рисков их неполучения и ожидаемых сроков возникновения прибыли. Чем меньше такие сроки и вероятность рисков, чем выше уровень доходов, тем больше будет окончательная рыночная стоимость объекта.
В каких случаях требуется оценка
Оценка стоимости коммерческой недвижимости может проводиться в таких случаях:
- при купле или продаже;
- для страхования;
- при заключении договора аренды;
- в процессе внесения в уставной капитал;
- при подготовке исковых требований;
- в случае вступления в наследство;
- с целью оформления кредита;
- при переуступке обязательств по заключенным сделкам;
- при необходимости принятия управленческого решения;
- для привлечения инвестиций;
- при ликвидации предприятия с целью определения его ликвидной стоимости;
- при возникновении экономических споров;
- в случае проведения реорганизации компании;
- при смене учредителей компании либо изменениях в размерах их долей.
Особенности оценивания коммерческой недвижимости
Для проведения оценивания объектов, относящихся к коммерческой недвижимости, потребуется пакет документов, включающий:
- Техническую документацию на объект.
- Документ, подтверждающий право арендовать объект либо право собственности на него.
- Сметную проектную документацию.
- Расходы на содержание в виде заработной платы персоналу, коммунальных услуг, административных и иных расходов.
В каждом индивидуальном случае подобный список может сокращаться либо увеличиваться в зависимости от разновидности объекта.
Суть оценки заключается в осмотре объекта и всестороннем изучении документов. При этом учитываются факторы, которые могут повлиять на стоимость объекта, а также проводится проверка возможных перспектив определенного долевого сегмента рынка.
Также помощь в обосновании и расчете актуальной стоимости объекта оказывает подбор аналогичных вариантов, которые имеют схожие характеристики. При этом оценщик должен владеть глубоким знанием методик оценки и иметь практические навыки.
Способы проведения оценки
Оценка коммерческой недвижимости выполняется с помощью таких главных подходов:
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
Наиболее используемым способом является доходный метод. Сравнительный применяется лишь в тех случаях, когда в распоряжении есть достоверная информация о продажах схожих по характеристикам объектов. Однако такое условие выполняется довольно редко. Затратный метод применяют при необходимости выполнить оценку нового объекта либо здания, строительство которого еще не завершено.
Иногда целесообразно применение комплекса аналитических и расчетных процедур, когда используется одновременно несколько способов оценивания объекта. Такой подход более затратный, однако позволяет получить наиболее точный результат.
Результатом проведения оценки коммерческой недвижимости является отчет, который имеет статус официального документа, имеющего юридическую силу. На основании данного отчета профессионального оценщика принимаются соответствующие управленческие решения. Также при необходимости он может быть представлен в органы государственной, налоговой либо судебной власти. Форма отчета должна соответствовать действующему законодательству и утвержденным стандартам оценки.
Производственные процессы, касающиеся оценки коммерческой недвижимости, разработаны давно, однако важную роль в полученном результате играют наличие опыта и практические знания оценщика.
