Экспертиза отчетов: причины появления нарушений

oclock

26.08.2021

Категория:Аналитика

В соответствии со ст.17.1 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. ((ред. от 18.03.2020 г.), далее по тексту – ФЗ-135) и ФСО №5 «Виды экспертиз, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» утв. Приказом №328 от 04.07.2011 г. (далее по тексту для всех федеральных стандартов оценки используется краткое наименование – ФСО), экспертиза в рамках оценочной деятельности рассматривается как особый тип исследований, где объектом выступает постоянно совершенствующаяся практика оценки активов.

В оценочной деятельности институт экспертизы начал формироваться относительно недавно, с 2005 г. Экспертиза предполагает оценку качественных характеристик выпускаемого отчета об оценке. Принципиально новым шагом в развитии института экспертизы является анализ постоянных преобразований нормативно-правовой базы.

Основной целью экспертизы выступает:

Проверку отчета необходимо разделить на 2 этапа:

Проверка отчета по формальным признакам

Как упоминалось ранее, проверка по формальным признакам предполагает сопоставление наличия/отсутствия разделов и пунктов в экспертируемом отчете требованиям ФЗ-135, ФСО, СПОД, следовательно, замечания подобного рода не оказывают никакого влияния на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта.

Рассмотрим примеры нарушений по формальным признакам:

Задание на оценку объекта недвижимости не соответствует требованиям ФСО №7
отсутствует состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)
не в полной мере приведены характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики
отсутствует описание прав, учитываемых при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав

Проверка отчета на соответствие нормативно-правовой и методологической базе

Подобная процедура предполагает анализ наличия существенных нарушений в связи с некорректным применением расчетных моделей в рамках каждого из подходов, а также некорректным согласованием полученных результатов. Поиск и исправление замечаний может привести к значительному изменению итоговой стоимости, при этом достоверный результат изменения в ту или иную сторону заранее неизвестен.

Примеры нарушений из-за несоответствия нормативно-правовой и методологической базе:

Наименование
Показатель
Наименование объекта
Объект капитального строительства
Площадь здания, кв.м
144,60
Объем здания, куб.м
697,00
Класс конструктивной системы
КС-1
Код объекта аналога
ruМ4.04.002.0001
Наименование объекта аналога
Административно бытовой корпус при депо
Наименование справочника УПСС
Магистральные сети и транспорт 2016 г.
Единичная расценка руб./ед. изм
8451
Единица измерения
куб.м
Корректировка на различие в конструктивных элементах, руб.
0,0
Корректирующий коэффициент с 01.01.2016 г. на 01.01.2018 г.
1,138
Корректирующий коэффициент с 01.01.2018 г. на дату оценки (февраль 2018 г.)
1,104
Корректировка на различие в сейсмичности
1
Корректировка на величину основного параметра (площадь/объем/диаметр)
1,00
Коэффициент прибыли предпринимателя
1,14
Затраты на замещение / воспроизводство объекта, руб. без НДС
8 434 976
Полную версию статьи можно посмотреть сайте https://brn.media/bogoutdinov

Другие публикации

Услуги

Контакты

  • Москва, Новая Переведеновская ул., д.8, стр.1
  • +7 (495) 139-63-35, +7 (495) 139-63-55

Напишите нам